1. Les obligations du vendeur d’un bien immobilier
Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) est tenu d'informer son acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. À cette fin, la loi lui impose de fournir à l’acheteur un ensemble de diagnostics relatifs à l’immeuble ainsi que des informations spécifiques sur la copropriété, le cas échéant.
Il doit transmettre toutes les informations en sa possession concernant le bien, si celles-ci sont déterminantes pour le consentement du futur acquéreur. Certaines de ces obligations sont spécifiquement prévues par la loi, et tout manquement à ce devoir d'information peut être sévèrement sanctionné par les tribunaux.
Quelles informations juridiques et techniques le vendeur doit-il fournir ?
Sur le plan juridique :
- L'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d’hypothèques ou de privilèges.
- Toute autre charge affectant le bien, comme un pacte de préférence ou un contrat d'affichage publicitaire.
Sur le plan technique :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT), obligatoire pour tout immeuble bâti.
- Pour les appartements en copropriété, les obligations incluent des informations issues de la loi du 10 juillet 1965, comme le nombre de lots, les charges annuelles moyennes, et le règlement de copropriété.
- Pour les terrains à bâtir, le vendeur doit fournir un certificat d’urbanisme et des informations sur les servitudes éventuelles.
- En cas de vente de terrain situé dans un lotissement, le vendeur doit obtenir une autorisation préalable de lotissement et fournir le cahier des charges.
- Enfin, lorsque le bien vendu est un terrain devenu constructible suite à une modification du PLU, le vendeur est soumis à une taxation sur la plus-value réalisée lors de la vente.
2. La garantie des vices cachés
Un vice caché est un défaut non apparent au moment de la vente, qui rend le bien impropre à l’usage prévu ou en diminue tellement la valeur que l’acquéreur n’aurait pas conclu la vente s’il avait été informé.
Si un vendeur omet volontairement ou involontairement de signaler un tel vice, l’acheteur peut :
- Obtenir une réduction du prix.
- Demander l’annulation de la vente dans les cas les plus graves.
Le vendeur peut également être tenu de rembourser le prix de vente et, dans certains cas, de verser des dommages et intérêts à l'acquéreur ayant subi un préjudice.
3. Le droit de l’urbanisme : une condition de validité pour la vente immobilière
Le respect des règles d’urbanisme constitue un enjeu central dans toute transaction immobilière. Une construction non autorisée peut être assimilée à un vice caché, comme le rappelle l’arrêt de la Cour de cassation (Chambre civile 3, 10 juin 2021, n° 20-11.902).
Construction sans autorisation : un vice caché
Dans cet arrêt, la Cour a jugé qu’une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme constitue un vice caché lorsque :
- Les règles d’urbanisme en vigueur empêchent une reconstruction à l’identique.
- Le défaut de conformité n’était pas apparent pour l’acheteur lors de la vente.
Les conséquences peuvent inclure une annulation de la vente ou une diminution significative du prix.
Cas spécifiques d’application :
- Immeubles situés en zones à risques (inondations, érosion littorale, incendies, etc.).
- Constructions ou extensions réalisées sans permis ou déclaration préalable.
- Changements de destination non conformes, comme la transformation d’un local d’habitation en usage commercial sans autorisation.