La cristallisation des règles et les lotissements : rappel du cadre

La cristallisation des règles d'urbanisme, prévue par l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme, protège les projets contre les évolutions réglementaires une fois la déclaration préalable ou le permis d'aménager validé. Cependant, son application dans le cadre des lotissements a suscité des débats juridiques.

Le Conseil d'État, 13 juin 2022, n°452457, avait limité cette cristallisation aux lots ayant fait l’objet d’un transfert de propriété ou de jouissance avant la délivrance du permis de construire.

Source : Légifrance

Élargissement de la cristallisation à tous les lots

Dans une décision récente (CE, 18 octobre 2024, n°473828), le Conseil d’État apporte une clarification importante :

« Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, pour l’ensemble des lots, des droits attachés au lotissement autorisé. »

Cette décision renforce le principe de cristallisation des règles d'urbanisme en confirmant qu’il s’applique à l’ensemble des lots d’un lotissement, même ceux non encore transférés en propriété ou jouissance.

Source : Légifrance

Conséquences pour les porteurs de projets

Cette jurisprudence assure une protection accrue des droits des porteurs de projets :

• Les règles d’urbanisme cristallisées s’appliquent à tous les lots issus d’une division foncière autorisée.
• La protection reste effective même pour les lots non encore bâtis ou transférés.
• Le principe garantit une sécurité juridique pour le développement des lotissements sur la durée.

Cette décision offre une stabilité réglementaire bénéfique pour les projets immobiliers, limitant les risques liés aux modifications des documents d’urbanisme.