Lotissement : Le cas des lots déjà bâtis
Le lotissement peut comprendre des terrains déjà bâtis, selon le choix du lotisseur. Cette possibilité a été précisée par la jurisprudence, notamment dans un arrêt du Conseil d'État du 29 novembre 2023.
Le périmètre d'un lotissement
Conformément à l'article L.442-1-2 du Code de l'urbanisme, le lotisseur peut choisir d'inclure, dans le périmètre du lotissement :
- Un unique lot à bâtir.
- Un ou plusieurs lots à bâtir, ainsi que des parties déjà bâties de l'unité foncière.
Ce choix permet au lotisseur de découper un terrain déjà bâti, et de recréer une parcelle construite, même si elle ne respecte pas certaines règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Décision du Conseil d'État
Dans un arrêt du 29 novembre 2023 (CE, requête n°470788), le juge a précisé que :
- La conformité aux règles d’urbanisme d'une construction existante située sur un terrain déjà bâti, mais non incluse dans le périmètre du lotissement, ne doit pas être vérifiée lors de la délivrance du permis d’aménager.
- Il est donc possible de découper un terrain déjà bâti et de recréer une parcelle construite qui pourrait, par exemple, dépasser l'emprise au sol ou la distance d'implantation par rapport aux limites séparatives, même si cela contrevient aux prescriptions du PLU.
Implications pour les projets de lotissement
Cette jurisprudence permet une plus grande flexibilité dans l'aménagement des terrains déjà bâtis au sein des projets de lotissement :
- Le lotisseur peut inclure des constructions existantes sans devoir modifier la conformité des règles d'urbanisme concernant ces constructions.
- Les règles du PLU concernant les limites d’implantation ou l’emprise au sol ne sont pas forcément applicables pour les parties déjà bâties d'un terrain inclus dans un lotissement.