Introduction du Décret n° 2024-1248

Le décret n° 2024-1248 modifie de manière significative le régime de péremption des autorisations d’exploitation commerciale (AEC) intégrées aux permis de construire. Le décret entre en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025 et vise à préciser les délais d’ouverture au public des établissements commerciaux après l’obtention et l’exécution du permis de construire.

Le Régime Actuel de Péremption

Jusqu’à présent, les permis de construire intégrant une autorisation d’exploitation commerciale (AEC) sont soumis à une péremption spécifique régie par le Code de l’urbanisme (article R. 424-17). La péremption intervient lorsque :

• Les travaux n’ont pas commencé dans un délai de trois ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation, sauf prorogation.
• Ou bien, lorsqu’ils sont interrompus pendant plus d’un an après leur commencement.

Une possibilité de prolongation est prévue dans les cas suivants :

• 2 ans pour les projets commerciaux dont la surface de vente est comprise entre 2 500 m² et 6 000 m².
• 4 ans pour les projets supérieurs à 6 000 m².

Cependant, cette réglementation ne prévoyait pas de délai spécifique entre la fin des travaux (attestée par la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, ou DAACT) et le début effectif de l’exploitation commerciale. Cela pouvait permettre une inertie post-travaux sans véritable sanction.

Modification Introduite par le Décret du 1ᵉʳ Janvier 2025

La réforme introduit une modification majeure des délais de péremption pour les permis de construire valant AEC à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 :

1. Délai post-DAACT : La péremption interviendra désormais un an après la date de dépôt de la DAACT, si l’exploitation commerciale n’a pas commencé dans ce laps de temps.
2. Finalité : Contrairement au délai initial basé sur la délivrance du permis, cette nouvelle règle vise à encourager une exploitation rapide après la réalisation des travaux, garantissant ainsi l’utilité commerciale et économique des projets.

Applications Concrètes et Risques de Contentieux

1. Prorogations et Recours

Bien que le délai de péremption soit fixe (un an après la DAACT), il reste possible de demander une prorogation de l’autorisation initiale dans des circonstances exceptionnelles. Cependant, l’absence d’exploitation après ce délai pourra être contestée par les tiers intéressés ou les collectivités.

2. Cas Litigieux Possibles

• Travaux non conformes : Si la DAACT est contestée pour non-conformité, le délai d’un an pourrait être suspendu. Cela pourrait entraîner des contentieux sur la date d’effet de la péremption.
• Retards liés à des autorisations secondaires : Par exemple, des délais excessifs pour obtenir une autorisation d’installation classée (ICPE) ou un permis d’enseigne pourraient compromettre l’exploitation dans le délai imparti.

Source : Légifrance.

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